Пошаговая инструкция:
Продажа по садовой книжке, поддельной доверенности, наличие дач в охранных зонах и другие неожиданности. Чтобы не приобрести «кота в мешке», мы подготовили полный список рекомендаций, как правильно осмотреть и проверить объект недвижимости перед заключением сделки, чтобы помочь вам избежать неприятностей при покупке дачи.
Прежде чем покупать дачу, необходимо убедиться в праве собственности продавца, уточнить реальные границы участка и вид его использования.
Только после этого можно заключать договор, передавать деньги и регистрировать право собственности.
Необходимо убедиться в том, что дом и участок принадлежат продавцу
Для этого следует запросить у него копии документов.
- Если продавец предъявит свидетельство о праве собственности, выданное после 1998 года, или выписку из ЕГРН, то это подтвердит факт регистрации права собственности на объект.
При отсутствии обременений сделка будет успешно завершена.
Покупатель должен убедиться в актуальности информации, содержащейся в предоставленной выписке, и обратиться к продавцу с просьбой о заказе новой выписки, чтобы исключить наличие обременений, таких как залог или арест, которые могли возникнуть после получения предыдущей выписки. - Если у продавца есть свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, и информация об этом участке не внесена в ЕГРН, то есть два варианта действий.
Первый из них заключается в том, чтобы подать в Росреестр два заявления:
одно на регистрацию права собственности продавца на дачу, а другое на регистрацию перехода права собственности на покупателя.
Таким образом, ведомство зарегистрирует право собственности продавца и сразу же после этого проведет регистрацию права собственности на покупателя.
Это самый быстрый способ, однако он также является наиболее рискованным.
Если регистрацию права собственности на имя продавца приостановят, то вместе с ней будет приостановлена и сделка купли-продажи.
Покупатель потеряет время, а если в регистрации будет отказано, ему придется столкнуться с проблемой возврата денег.
Второй вариант заключается в том, чтобы сначала продавец зарегистрировал свое право собственности, а затем вместе с покупателем обратился в Росреестр для перехода этого права. В таком случае риски покупателя минимальны, однако это может увеличить срок сделки на 3-10 дней и привести к финансовым потерям.
- Продавец предъявляет судебное решение, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества.
Рекомендуем подождать, пока информация о недвижимости будет внесена в ЕГРН, прежде чем заключать сделку. Также стоит убедиться в юридической силе судебного решения, которое было использовано для регистрации права собственности. Если это решение будет обжаловано, то существует вероятность его отмены, что приведет к аннулированию права собственности. - Право собственности на дачный участок отсутствует, есть только членская книжка садового или дачного объединения.
Мы не рекомендую покупать дачу через «садовую книжку», потому что она подтверждает ваше членство в некоммерческом товариществе, а не собственность. Если вы купите такой участок, вам придется его приватизировать, но это будет очень сложно сделать, так как вы только что приобрели его, а не во времена бесплатной раздачи.
Присмотритесь к продавцу
Рекомендуем обратить внимание на личность продавца и задавать ему вопросы.
Узнайте, когда он купил землю и дачу, где зарегистрировано право собственности, сколько соседей живёт рядом и живут ли они там круглый год.
Эти вопросы помогут выявить мошенников, так как они не смогут дать внятных ответов.
Обычная практика при сделках с недвижимостью — запрашивать справки о психическом и наркотическом здоровье продавца. Если продавец заинтересован в сделке, то обязательно предоставит эти документы.
Если продавец женат или замужем на момент покупки дачи, попросите нотариальное согласие на продажу от супруга. Если условия сделки не будут выполнены, то она может быть признана недействительной. Важно выяснить, был ли развод за последние три года. Если да, то стоит уточнить, есть ли в судебном решении или нотариальном соглашении о разделе имущества упоминание о том, что бывший супруг не имеет прав на отчуждаемый объект.
ВАЖНО! Если муж продавца не дал нотариального согласия на сделку, то в будущем он может оспорить ее, утверждая, что она была заключена без его ведома. Вероятность того, что суд признает эту сделку недействительной и расторгнет договор купли-продажи, довольно высока.
В результате покупатель не только лишится дачи, а также будет вынужден понести дополнительные расходы.
Необходимо будет оплатить регистрацию дачи, включая государственную пошлину и плату за банковский аккредитив.
Кроме того, потребуется оплатить услуги судебного представителя.
Если же продавец уже успел потратить все полученные от покупателя деньги, то последний будет вынужден взыскивать их через службу судебных приставов, что может занять много времени и потребовать значительных усилий.
Ранее, сделки без согласия одного из супругов могли быть расторгнуты, если другой супруг выразил свое несогласие.
Однако, начиная с 2022 года, законодательство изменилось.
Теперь суд может признать сделку недействительной только в случае, если будет доказано, что покупатель знал или мог знать о том, что продавец состоит в браке.
Например, если в паспорте продавца был штамп о браке или если соседи по участку сообщили о наличии семьи у продавца.
Кроме того, если для покупки или строительства дома использовался материнский капитал, то родители-собственники обязаны выделить детям их доли в новом жилье.
Такая сделка должна быть одобрена органами опеки. Если вы знаете о наличии у продавца детей, имеет смысл запросить у него справку из Пенсионного фонда.
Мошенники часто используют поддельные доверенности при продаже дач. Если продавец не присутствует на сделке и его интересы представляют другие люди по доверенности, необходимо проверить информацию о такой доверенности на сайте Федеральной нотариальной палаты. Убедитесь, что она была выдана и не отозвана.
Определены ли границы участка?
Если документы в порядке и личность продавца не вызывает опасений, то необходимо убедиться, что размер и конфигурация участка соответствуют тому, что продавец показывает. Желательно, чтобы в ЕГРН были указаны данные о координатах участка. Тем не менее, рекомендуется вызвать кадастрового инженера, который прибудет на место и покажет, как данные ЕГРН соотносятся с реальным положением дел.
Это особенно важно, если вы покупаете участок с постройками. Если после покупки обнаружится, что часть дома или бани заходит на соседний участок, сосед может потребовать сноса такого строения.
Кроме того, следует учитывать, что постройки должны находиться на определенном расстоянии от границы участка: обычно требуется, чтобы хозяйственные объекты находились как минимум в метре от границы, а жилые дома — в трех метрах.
ВАЖНО! Если информации о границах участка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет, то это может привести к серьезным рискам.
Возможны споры с соседями в любое время. Кроме того, важно учитывать вид разрешенного использования (ВРИ). Информацию об этом можно найти в ЕГРН.
Избегайте охранных зон
Советуем быть внимательным при осмотре прилегающей территории, особенно если рядом находятся газопроводы или линии электропередачи.
Узнайте у владельца сетей, попадает ли участок в охранную зону. Иначе, после покупки дома, вы можете обнаружить, что на вашем участке нельзя строить, разводить огонь или копать погреб. Рекомендуем также изучить раздел ограничений прав в выписке из ЕГРН. Если газопровод проходит под участком, то визуально это не определить.
В выписке будет ссылка на статью 56 ЗК РФ, если участок находится в охранной зоне.
Также стоит узнать, планируется ли строительство дороги или другого инфраструктурного объекта рядом с вашим участком.
Если такое строительство запланировано, есть риск потерять свой дом, получив компенсацию, которая может не соответствовать реальной стоимости объекта.
Не пропустите!
Какие ограничения могут помешать сделке?
Правовая экспертиза документов
Более подробную информацию Вы получите, обратившись к нас любым удобным способом: