При выборе земельного участка для строительства дома или ведения хозяйства важно понимать различия между основными категориями земель и видами их разрешенного использования. В этой статье мы подробно разберем особенности ИЖС, СНТ, ЛПХ и земель сельскохозяйственного назначения, включая ключевые ограничения по строительству на таких участках.

Основные категории земель и виды разрешенного использования

Согласно Земельному кодексу РФ, вся территория России разделена на семь категорий, но для частного строительства наиболее актуальны две:

1. Земли населенных пунктов

2. Земли сельскохозяйственного назначения

Каждая категория имеет свои виды разрешенного использования (ВРИ), которые определяют, что именно можно делать на конкретном участке. Основные ВРИ, интересующие частных владельцев:

• ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)

• ЛПХ (личное подсобное хозяйство)

• СНТ (садовое некоммерческое товарищество)

 

ИЖС: оптимальный вариант для строительства жилого дома

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — это участки, расположенные в границах населенных пунктов и предназначенные для возведения частных жилых домов.

Основные характеристики:

• Назначение: строительство отдельно стоящего жилого дома для одной семьи

• Максимальные параметры дома: не более 3 этажей и 20 метров в высоту

• Обязательные требования: наличие фундамента, инженерных коммуникаций, соответствие градостроительным нормам

• Прописка: возможна без ограничений

• Инфраструктура: развитая, за обслуживание отвечают муниципальные власти

Преимущества ИЖС:

• Проще оформить ипотеку, в том числе по льготным программам

• Возможность использовать материнский капитал

• Автоматическое присвоение почтового адреса

• Обязательство местных властей развивать инфраструктуру

Ограничения:

• Высокая стоимость участков

• Строгие нормы застройки (отступы от границ, высота и т.д.)

• Нельзя использовать для коммерческой деятельности без изменения ВРИ

 

ЛПХ: баланс между строительством и сельским хозяйством

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) может находиться как в границах населенных пунктов (приусадебные участки), так и за их пределами (полевые участки).

Ключевые особенности:

• Основное назначение: производство сельхозпродукции для личных нужд

• Строительство: разрешено только на приусадебных участках в населенных пунктах

• Требования к дому: аналогичны ИЖС (фундамент, коммуникации, этажность)

Плюсы ЛПХ:

• Налоговая ставка ниже, чем для ИЖС

• Можно продавать излишки продукции без уплаты налогов

• Возможность перевода в ИЖС (для приусадебных участков)

• Сельский тариф на электроэнергию (экономия до 30%)

Минусы и ограничения:

• На полевых участках строительство жилья запрещено

• Необходимость вести сельхоздеятельность (хотя контроль слабый)

• Менее развитая инфраструктура по сравнению с ИЖС

 

СНТ: дачное строительство с ограничениями

Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) — это объединение собственников участков, расположенных преимущественно на землях сельхозназначения.

Основные параметры:

• Назначение: садоводство и огородничество

• Строительство: разрешены садовые дома (для сезонного проживания) и жилые дома (для постоянного проживания, если участок в границах населенного пункта)

• Требования: высота до 20 м, не более 3 этажей

Преимущества СНТ:

• Более низкая стоимость участков

• Меньший имущественный налог

• Возможность построить дом без строгих норм ИЖС

Проблемные моменты:

• Сложности с пропиской (только для жилых домов)

• Отсутствие обязательств властей по развитию инфраструктуры

• Необходимость платить членские взносы

• Ограничения по содержанию животных

Земли сельскохозяйственного назначения: строгие ограничения

Земли сельхозназначения имеют несколько видов разрешенного использования, включая:

1. Для сельскохозяйственного производства

2. Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства

3. Для ведения личного подсобного хозяйства (полевые участки)

4. Для садоводства и огородничества

Ограничения по строительству:

• Капитальное строительство жилья запрещено (кроме случаев, указанных ниже)

• Разрешены только временные и вспомогательные постройки

• С марта 2022 года фермеры могут строить один жилой дом площадью до 500 кв.м (не более 0,25% площади участка)

Исключения:

• Если участок в границах населенного пункта (тогда действуют правила для ЛПХ или СНТ)

• Если изменен ВРИ через процедуру перевода 25

 

Сравнительная таблица возможностей строительства